Dział techniczny trzeciej drogi

Jakie jest alternatywne podejście do utrzymania nieruchomości komercyjnych, poprawy efektywności energetycznej i ograniczania kosztu zakupu energii i mediów?

Chociaż pomysł na ten artykuł kiełkował w mojej głowie od kilku miesięcy to impulsem do jego materializacji stała się pewna rozmowa telefoniczna z ostatnich dni.

Efekt ślepej plamki, czyli Pan Alfa i Omega

Miałem okazję być kilkukrotnie w budynku będącym własnością firmy, która wynajmuje powierzchnie biurowe naszemu Klientowi. Może to skrzywienie zawodowe, ale po każdej  wizycie wychodziłem z budynku z obserwacją, że tutaj marnuje się ciepło i energię elektryczną oraz jest potencjał do znacznej poprawy efektywności energetycznej.  Ustaliłem osobę odpowiedzialną za utrzymanie obiektu i dzwonię. Bardzo sympatyczny Pan odbiera, ja się przedstawiam i tłumaczę w jakiej sprawie dzwonię i czym się zajmuje moja firma. Po wymownym wzdychnięciu i krępującej chwili ciszy w słuchawce słyszę odpowiedź:

 ?ja pracuję już tyle lat w tej branży, o utrzymaniu budynków wiem wszystko  i nie wiem co mógłby mi Pan zaproponować, żebym był zainteresowany?  

Nie ustając w trudzie wspomniałem o swoich obserwacjach i dostałem szansę podesłać ofertę, ale pod jednym warunkiem. Pan zapewnił, że z ofertą na pewno się zapozna i jeśli będzie w ofercie coś interesującego to się do mnie odezwie i zaprosi na spotkanie, aby porozmawiać o szczegółach. Jak się Państwo domyślacie Pan ?alfa i omega? nie zadzwonił, a ja wiem, że nie zadzwoni nigdy. Dlaczego?

 

Efekt status quo w podejściu do zagadnień technicznych

Klasycznym i najczęstszym przypadkiem z jakim się dotychczas spotykaliśmy w temacie obsługi instalacji oraz utrzymaniem budynków w przedsiębiorstwach jest model z pracownikami zatrudnionymi na etatach np. w dziale technicznym. Często to fachowcy z wieloletnim stażem, posiadający specjalistyczną wiedzę w swojej branży, znający każdy zakamarek zakładu oraz posiadający w głowie rozwiązania na każdą usterkę lub awarię. Osoby te cieszą się zaufaniem przełożonych i samych właścicieli przedsiębiorstwa, a ich praca zapewnia ciągłość produkcji i święty spokój szefostwa.

 Drugi, zyskujący nieustannie na popularności, to model zlecania usług utrzymania technicznego obiektu zewnętrznym firmom świadczącym usługi typu Facility Management. Jest to jedno z tych rozwiązań, które ma zapewnić ciągłość, komfort i niezawodność pracy obiektu zazwyczaj poprzez zlecanie na zewnątrz części lub wszystkich usług przy optymalnych nakładach na zatrudnienie personelu. 

  I chociaż z tymi dwoma skrajnymi względem siebie modelami spotykam się najczęściej, to należy wrócić uwagę, że są one modelami tylko z jednej płaszczyzny. Nawet jeśli spotkać można wariacje tych modeli, to rozwiązania te są powszechne i jednowymiarowe. I być może zapytacie - które z rozwiązań jest właściwsze? Odpowiedzieć należy że, właśnie to Twoje,jeśli zapewnia ciągłość oraz niezawodność pracy obiektu lub procesu produkcji, bo przecież o to chodzi i w gruncie rzeczy taki jest nadrzędny cel każdej firmy. Ale czy masz pewność, że zadania te uwzględniają efektywność energetyczną i już lepiej się nie da?

Dział techniczny trzeciej drogi, czyli odpowiedź na dzisiejsze potrzeby?

A gdybym podpowiedział, że istnieje jeszcze jeden sposób w podejściu do zagadnień natury technicznej? Tytułowa ?trzecia droga? to nic innego jak spojrzenie na firmę z nowej perspektywy, w oparciu o doświadczenia z wielu obiektów i kilku branż, posługiwanie się innymi lub doskonalszymi narzędziami analitycznymi. Doświadczony audytor posiada szeroki horyzont, dystans i odmienną percepcję odnośnie miejsc generowania zbędnych kosztów w przedsiębiorstwie. Realizacja takiego projektu to powiew świeżości w Twojej firmie i wyeliminowanie dotychczasowych błędów poznawczych dotychczas zatrudnionego personelu. Nowa perspektywa i odmienne spojrzenie powinny szczególnie zainteresować osoby odpowiedzialne za wynik finansowy firmy, które albo żyją w nieświadomości, albo co gorsze nie dopuszczają do siebie myśli, że można coś zrobić inaczej i bardziej optymalnie. Niestety, ale z naszych doświadczeń wynika, że nawet w obiektach z profesjonalnymi pracownikami technicznymi zdarzają się uchybienia, które nie powinny mieć miejsca. Przyjęta postawa tzw. wyparcia prowadzi w dużym uproszczeniu do pozwolenia na straty w zużyciu mediów i generowania zbędnych kosztów. I dzieje się to nawet teraz ? czytając ten artykuł.  

Niestety mimo usilnych starań i otwierania oczu jak wygląda rzeczywista eksploatacja budynków są zarządcy, administratorzy, a także właściciele, którzy nie mając punktów odniesienia i doświadczenia z innych obiektów wychodząc z założenia, że u nich wszystko jest pod kontrolą.

 Nie oszukuj samego siebie!

Kiedy ostatnio zadałeś sobie pytanie ?Czy aby na pewno?? Bo właśnie to pytanie zadał sobie jeden z naszych klientów, który zwrócił się do nas jako zewnętrznych ekspertów o wyrażenie opinii na temat pracy jego instalacji HVAC w budynku. Początkowo dumnie prezentował możliwości systemu BMS, animacji, grafik, kolorów i alarmów. Na pytanie czy wierzy temu co prezentuje grafika zawahał się?

a my ruszyliśmy tym tropem. W trakcie wizji lokalnej zwróciliśmy uwagę, że wymiennik obrotowy jednak się nie obraca, jak sugerowała grafika na monitorze, czujnik temperatury zamiast mierzyć temperaturę powietrza wewnątrz kanału spoczywa dokładnie pod nim. Nie uwierzyliśmy cudownym grafikom na ekranie monitora, a zajrzeliśmy tam, gdzie już dawno nie zaglądał chyba nikt... I to jest właśnie ta tytułowa trzecia droga. Wykorzystaliśmy swoje doświadczenia, spojrzeliśmy na procesy inną optyką, zwróciliśmy uwagę na szczegóły i detale, do których obsługa już się przyzwyczaiła.

Krótko po tym wstępnym audycie zlecono nam wykonanie przeglądu całego obiektu. Zrobiliśmy go jednak inaczej niż przewidywał plan przeglądów Działu Technicznego, spojrzeliśmy na obiekt i procesy z innej perspektywy, co zaowocowało doskonałymi wnioskami i wymiernymi oszczędnościami. Straty w cieple oszacowaliśmy na min. 17% co zweryfikujemy, bo do klienta wracamy za rok.

Wyjątek potwierdza regułę?

Drugi ciekawy przypadek z naszej praktyki to właściciel kompleksu nowo wybudowanej galerii handlowej, którego dział techniczny to dwie osoby, które zlecają i nadzorują pracę firmy Facility Management. Zwrócono się do nas o wsparcie dla podobno profesjonalnej firmy FM w analizie gospodarki energetycznej obiektu wraz z opracowaniem planu optymalizacji kosztów utrzymania. I ponownie zrobiliśmy to, czego nie zrobił prawdopodobnie nikt od oddania do użytkowania? wróciliśmy na sam początek, do projektów, planów i założeń. Na własne oczy przekonaliśmy się, jak daleki od siebie jest świat projektu, budowy i świat późniejszej eksploatacji budynków.

Porównując założenia projektowe i stan faktyczny na obiektach wyciągaliśmy kolejne wnioski, a najbardziej elektryzował nas fakt, że  nie wiedziała lewica co czyni prawica. Mamy uzasadnione podstawy przypuszczać, że branża ciepłownicza (instalacyjna) oraz wentylacyjna nie konsultowały się ze sobą, żeby potwierdzić chociażby takie podstawy jak projektowa temperatura w pomieszczeniach budynków. Koniec końców skończyło się na tym, że ktoś coś zaprojektował, wybudował, uruchomił, a następnie przekazał do użytkowania. Skutkuje to tym, że każdy system działa według swoich wytycznych i założeń, bo jak inaczej wytłumaczyć możliwość jednoczesnego ogrzewania pomieszczenia grzejnikiem i chłodzenia z wykorzystaniem klimakonwektora? W dniu publikacji tego artykułu prace u klienta wciąż trwają. Ciepło, chłód, energia elektryczna ? szacujemy, że wygenerujemy nawet do 40% oszczędności prostując to co wymaga wyprostowania, wprowadzając nasze instrukcje i zalecenia dotyczące regulacji, sterowania i rozsądnej gospodarki energetycznej. A co z podobno profesjonalną firmą FM dotychczas obsługującą obiekt? Chyba się dużo przy nas nauczyła ????

Podsumowując

Nawiązując do poprzedniego artykułu ?Koniec czasu czarodziei cen. Czy przed nami era ekspertów?? z każdym kolejnym zleceniem utwierdzamy się w przekonaniu, że czas EKSPERTÓW właśnie nadszedł. Zewnętrzni doradcy są coraz bardziej potrzebni administratorom obiektów również w ich codziennej pracy operacyjnej. Podstawowe służby utrzymania technicznego to w czasach wysokich cen energii i ciepła zdecydowanie za mało. Uważamy, że warto chociaż raz w roku zlecić wykonanie audytu komuś, kto chłodnym okiem oceni efektywność energetyczną Twojej firmy i przyjrzy się temu na co już nikt nie zwraca uwagi.

To co? Dział Techniczny Trzeciej Drogi?

#efektywnoscenergetyczna #facility management #FM #utrzymanienieruchomosci #obniżeniekosztow #